重慶市黔江區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)

關(guān)于規(guī)范區(qū)屬國有企業(yè)資產(chǎn)出租管理的指導(dǎo)意見

黔江國資〔2018〕61號(hào)

各區(qū)屬國有企業(yè)：

為規(guī)范區(qū)屬國有企業(yè)資產(chǎn)出租行為，提高國有資產(chǎn)運(yùn)營效益，確保國有資產(chǎn)保值增值，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)租賃的制度化、規(guī)范化和收益最大化，根據(jù)《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》、《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（國務(wù)院國資委、財(cái)政部令第32號(hào)）等規(guī)定，現(xiàn)結(jié)合區(qū)屬國有企業(yè)資產(chǎn)出租運(yùn)營的實(shí)際，提出如下意見。

一、規(guī)范的范圍

（一）本意見適用于區(qū)國資委履行出資人職責(zé)的國有及國有控股企業(yè)、國有實(shí)際控制企業(yè)及其下屬各級(jí)國有及國有控股企業(yè)、國有實(shí)際控制企業(yè)（以下簡稱“區(qū)屬國有企業(yè)”）。

（二）本意見所稱資產(chǎn)是指區(qū)屬國有企業(yè)房地產(chǎn)，包括土地使用權(quán)及其附著物、房屋建筑物、設(shè)施設(shè)備等。

（三）本意見所稱資產(chǎn)出租，是指區(qū)屬國有企業(yè)作為出租人，將本企業(yè)擁有所有權(quán)或者出租權(quán)利的資產(chǎn)部分或者全部租賃給自然人、法人或者其他組織（以下簡稱“承租人”）使用，并收取承租人支付租金的行為。

（四）本意見所稱資產(chǎn)出租應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和本意見的規(guī)定，遵循等價(jià)有償和公開、公平、公正、價(jià)高優(yōu)先的原則，引入市場競爭機(jī)制，提高企業(yè)資產(chǎn)的利用效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的最大化，嚴(yán)禁以明顯低于市場價(jià)格出租。

（五）本意見所稱的公開招租方式是指區(qū)屬國有企業(yè)通過符合資質(zhì)要求的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)或根據(jù)資產(chǎn)實(shí)際自行采取網(wǎng)絡(luò)競價(jià)、現(xiàn)場報(bào)價(jià)、專家評(píng)審、招投標(biāo)等有利于公平競爭的交易方式。

（六）有下列情形之一的資產(chǎn)不得出租：

1.資產(chǎn)權(quán)屬存在糾紛的；

2.司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制資產(chǎn)權(quán)利的；

3.共有物業(yè)資產(chǎn)未取得其他共有人同意的；

4.擅自改變物業(yè)資產(chǎn)規(guī)劃審批的建筑物使用功能的；

5.屬于違法、違章建筑的資產(chǎn)；

6.不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)；

7.法律、法規(guī)規(guī)定不得出租的其他情形。

（七）資產(chǎn)租賃期限可分為：短期、中期和長期。其中，1年以內(nèi)（含1年）為短期租賃；1年以上5年以下（含5年）為中期租賃；5年以上10年以下（含10年）為長期租賃。短期和中期租賃適用于協(xié)議租賃或延續(xù)租賃；長期租賃適用于公開競價(jià)租賃。????

二、健全管理制度，規(guī)范內(nèi)部決策行為

（一）區(qū)屬國有企業(yè)負(fù)責(zé)依照本意見及時(shí)制定資產(chǎn)出租的管理制度，明確資產(chǎn)出租審批權(quán)限和工作內(nèi)容及流程，并按管理關(guān)系報(bào)送區(qū)國資委備案。

（二）區(qū)屬國有企業(yè)資產(chǎn)出租應(yīng)進(jìn)行可行性論證，制定合理的出租方案。區(qū)屬國有企業(yè)資產(chǎn)出租涉及改建、擴(kuò)建、城市更新改造的，方案制訂過程中應(yīng)與發(fā)改委、城鄉(xiāng)建委、國土房管、規(guī)劃、消防、環(huán)保和安全監(jiān)督等政府職能部門加強(qiáng)溝通，并按規(guī)定報(bào)有關(guān)部門審批或核準(zhǔn)。資產(chǎn)出租方案應(yīng)提交企業(yè)董事會(huì)或黨政聯(lián)席會(huì)議（總經(jīng)理辦公會(huì)）研究決定，嚴(yán)禁個(gè)人擅自決定或改變集體決策意見，出租方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1．出租資產(chǎn)的基本情況（資產(chǎn)明細(xì)、地點(diǎn)、面積、規(guī)劃用途等）；

2．出租目的、可行性；

3．出租期限、租金標(biāo)準(zhǔn)及出租用途；

4．承租條件、招租底價(jià)及底價(jià)擬訂依據(jù)、招租方式等。

（三）建立資產(chǎn)出租公示制度 。除通過符合資質(zhì)要求的中介機(jī)構(gòu)公開評(píng)估和符合資質(zhì)要求的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開招租的外，每宗資產(chǎn)在出租前將出租方式及擬出租價(jià)格、承租人確定后在合同簽訂前將承租人及承租價(jià)格等情況通過設(shè)立公示欄等方式進(jìn)行公示，公示期不得少于5個(gè)工作日，自覺接受全體職工和社會(huì)監(jiān)督。

（四）區(qū)屬國有企業(yè)應(yīng)建立資產(chǎn)出租檔案管理，加強(qiáng)對(duì)出租資產(chǎn)的跟蹤管理，嚴(yán)格規(guī)范出租行為，資產(chǎn)出租檔案按項(xiàng)目單獨(dú)立卷，集中管理。檔案內(nèi)容應(yīng)包括資產(chǎn)出租方案及其審議審批、評(píng)估（估價(jià)、詢價(jià)）報(bào)告及其備案、資產(chǎn)出租合同文本等相關(guān)資料。
? ?三、嚴(yán)格租賃管理，規(guī)范租賃行為

（一）區(qū)屬國有企業(yè)按照“規(guī)范、公開、公平、公正、透明”的原則，委托有資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)對(duì)擬出租資產(chǎn)的租賃價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。有下列情形之一的，可以不進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，由中介機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)部門、專業(yè)人員按照“同地段、同質(zhì)量、同類型”原則進(jìn)行估價(jià)或詢價(jià)：

1. 單宗出租資產(chǎn)參照“同地段、同質(zhì)量、同類型”進(jìn)行對(duì)比年租金價(jià)格在2萬元以內(nèi)的；
　? 2.承租人為黨委、人大、政協(xié)、政府、軍隊(duì)機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國有全（獨(dú)）資企業(yè)的。

3.因區(qū)政府重大招商項(xiàng)目需要的國有資產(chǎn)租賃；

4.涉及用于救助等社會(huì)公益福利事業(yè)的國有資產(chǎn)租賃或?qū)Φ胤近h委政府作出突出貢獻(xiàn)的；

5.其他經(jīng)國有資產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)可以適用協(xié)議出租的國有資產(chǎn)租賃。

區(qū)屬國有企業(yè)的資產(chǎn)出租評(píng)估（估價(jià)、詢價(jià)）結(jié)果應(yīng)按規(guī)定逐級(jí)報(bào)所出資人備案，并作為確定出租價(jià)格的參考依據(jù)。

（二）區(qū)屬國有企業(yè)出租資產(chǎn)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)出租方案，通過符合資質(zhì)要求的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開招租：

1.租賃期限在5年以上10年以下的長期資產(chǎn)租賃；

2.新資產(chǎn)租賃和空置資產(chǎn)租賃；

3.承租人自愿退回的租賃資產(chǎn)重新租賃；

4.原租賃期限屆滿后，原承租人提出的續(xù)租期限超過5年或價(jià)格與本辦法相關(guān)規(guī)定不符，需收回的資產(chǎn)租賃。

公開招租掛牌到期后無人摘牌的，可以掛牌價(jià)降低10%重新掛牌，最多降至第一次掛牌底價(jià)的75%。經(jīng)公開競價(jià)招租無報(bào)名者流拍可以采取協(xié)議租賃方式，并按規(guī)定公示5個(gè)工作日無異議后方可實(shí)施，協(xié)議租賃出租底價(jià)最多降至第一次出租底價(jià)（評(píng)估價(jià)）的70%。

（三）租賃期限屆滿，同時(shí)符合以下情形的可以延續(xù)出租：

1.承租人按本辦法相關(guān)規(guī)定提出續(xù)租，并對(duì)重新進(jìn)行評(píng)估（估價(jià)、詢價(jià)）的租金標(biāo)準(zhǔn)和期限無異議的；

2.在租賃期內(nèi)信譽(yù)良好，無違反租賃合同行為的；

3.租賃期內(nèi)不存在其他不良記錄的；

4.承租人是直接經(jīng)營使用者（用于經(jīng)營的以工商營業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)，用于住宿的憑本人身份證）。

原承租人不接受續(xù)租條件的，視為放棄續(xù)租，區(qū)屬國有企業(yè)應(yīng)按本意見有關(guān)規(guī)定重新招租。

（四）區(qū)屬國有企業(yè)資產(chǎn)租賃應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國合同法》訂立書面租賃合同。資產(chǎn)租賃合同的內(nèi)容應(yīng)參照《重慶市黔江區(qū)人民政府辦公室關(guān)于修訂黔江區(qū)政府合同管理辦法的通知》執(zhí)行，包括但不僅限于下列條款：

1.承租人必須是直接經(jīng)營使用者（用于經(jīng)營的以工商營業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)，用于住宿的憑本人身份證）；

2.租賃當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；資產(chǎn)坐落、面積、結(jié)構(gòu)、裝修，附屬設(shè)施和設(shè)備狀況；

3.租賃用途、期限；

4.租金標(biāo)準(zhǔn)和租金調(diào)整的時(shí)間、幅度以及租金的支付時(shí)間和方式；

5. 資產(chǎn)交付日期；

6. 資產(chǎn)使用要求和修繕責(zé)任；

7. 資產(chǎn)安全管理工作內(nèi)容及責(zé)任；

8. 資產(chǎn)不得擅自轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓的約定；

9. 資產(chǎn)返還時(shí)狀態(tài)和增添物的處置；

10.變更、解除合同的條件；

11.違約責(zé)任；

12.合同糾紛的解決方式；

13.合同的法律適用（特別是承租人為外國自然人或機(jī)構(gòu)時(shí)）；

14.應(yīng)當(dāng)特別載明合同終止情形及免責(zé)條款，如市政建設(shè)需要搬遷、土地被收儲(chǔ)和企業(yè)改制等情形，出租方有權(quán)終止合同且不承擔(dān)違約責(zé)任；

15.履約保證金收取比例；

16.當(dāng)事人約定的其他條款。

（五）租賃合同一經(jīng)簽訂生效，原則上不允許變更。確因重大情況需要變更租賃合同的，由出租方原決策機(jī)構(gòu)審議通過。變更內(nèi)容涉及租賃價(jià)格、租賃期限等核心條款的，應(yīng)當(dāng)重新公開招租。

（六）承租人有下列行為的，出租人應(yīng)依法解除合同，收回出租的資產(chǎn)：

1.將承租的資產(chǎn)擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；

2.擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；

3.拖欠租金超過合同約定的；

4.利用承租資產(chǎn)進(jìn)行違法活動(dòng)的；

5.故意損壞承租資產(chǎn)的；

6.對(duì)存在的安全隱患，不予整改或整改不合格的；

7.法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回資產(chǎn)的情形。

承租人有上述行為的，不得再承租本企業(yè)資產(chǎn)。出租人由此造成的損失，應(yīng)積極向承租人追索。

（七）有下列情形之一的，資產(chǎn)租賃當(dāng)事人應(yīng)及時(shí)提出變更或解除租賃合同，以維護(hù)國有資產(chǎn)合法權(quán)益：

1.因法律、法規(guī)調(diào)整或不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；

2.因城市建設(shè)規(guī)劃或城市更新改造需要拆遷的；

3.相關(guān)事項(xiàng)已經(jīng)合同約定或當(dāng)事人協(xié)商一致但未能履行的。

（八）在合同履行過程中，承租人需要增加租賃面積或延長租賃期限，區(qū)屬國有企業(yè)應(yīng)按新的出租事項(xiàng)實(shí)施公開招租，履行本意見規(guī)定的決策程序。

四、嚴(yán)格監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅責(zé)任追究

（一）區(qū)國資委將加強(qiáng)對(duì)區(qū)屬國有企業(yè)資產(chǎn)出租管理工作的指導(dǎo)，不定期組織對(duì)區(qū)屬國有企業(yè)資產(chǎn)出租管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法行使監(jiān)督職能。區(qū)屬國有企業(yè)監(jiān)事會(huì)要把企業(yè)資產(chǎn)出租工作納入重要監(jiān)督事項(xiàng)，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)出租工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)出租情況進(jìn)行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)。

（二）區(qū)屬國有企業(yè)是資產(chǎn)出租的責(zé)任主體，企業(yè)負(fù)責(zé)人是本企業(yè)租賃行為第一責(zé)任人，企業(yè)紀(jì)檢（監(jiān)察）、審計(jì)等有關(guān)部門應(yīng)對(duì)本企業(yè)的資產(chǎn)出租工作進(jìn)行全程監(jiān)督，對(duì)資產(chǎn)出租合同的履行情況進(jìn)行定期檢查和隨機(jī)抽查，及時(shí)糾正存在的問題，確保資產(chǎn)出租管理工作規(guī)范有序進(jìn)行。區(qū)屬國有企業(yè)應(yīng)按出資關(guān)系逐級(jí)于每年3月份前將本企業(yè)上年度資產(chǎn)租賃情況報(bào)告出資人，并抄送企業(yè)監(jiān)事會(huì)。

（三）承租人不履行或者不完全履行合同時(shí)，區(qū)屬國有企業(yè)應(yīng)按照合同約定及時(shí)采取有效措施，保障資產(chǎn)安全，維護(hù)企業(yè)利益。

（四）區(qū)屬國有企業(yè)出現(xiàn)下列情況，按出資關(guān)系由出資人扣企業(yè)經(jīng)營業(yè)績綜合得分：

1.資產(chǎn)出租方案未集體決策的每件次扣0.1分；

2.資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)公開評(píng)估而未公開評(píng)估的每件次扣0.1分；

3.資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)通過符合資質(zhì)要求的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開招租而未公開招租的每件次扣0.2分；

4.資產(chǎn)招租信息應(yīng)當(dāng)公示而未公示的每件次扣0.1分；

5.資產(chǎn)租賃合同未按規(guī)范要求及必備條款簽訂的每件次扣0.1分；

6.通過化整為零、調(diào)整出租資產(chǎn)賬面值、連續(xù)短期出租等方式規(guī)避本意見規(guī)定的評(píng)估、公開進(jìn)場掛牌招租等程序的每件次扣0.2分。

（五）區(qū)屬國有企業(yè)相關(guān)人員在資產(chǎn)出租過程中弄虛作假，濫用職權(quán)、玩忽職守，造成國有資產(chǎn)損失的，按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于建立國有企業(yè)違規(guī)經(jīng)營投資責(zé)任追究制度的意見》（國辦發(fā)〔2016〕63號(hào)）等相關(guān)規(guī)定追究責(zé)任；涉嫌違法犯罪的，移交有關(guān)機(jī)關(guān)依法處理。

（六）本意見由區(qū)國資委負(fù)責(zé)解釋。各區(qū)屬國有企業(yè)在執(zhí)行本意見過程中遇到問題，應(yīng)及時(shí)向區(qū)國資委反饋。

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??????????????????????????????????????????????????????????2018年5月29日