《重慶市黔江區(qū)國有土地上房屋征收與補償實施辦法》政策解讀

一、起草背景和過程

國有土地上房屋征收與補償工作與住房問題息息相關(guān)，涉及人民群眾的根本利益，是實施城市提升、推動城市更新的重要保障。2011年1月21日，國務(wù)院出臺了《國有土地上房屋征收與補償條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第590號）（以下簡稱國務(wù)院《條例》），對國有土地上房屋征收與補償提出了工作要求和規(guī)范。根據(jù)國務(wù)院《條例》，2011年5月5日，市政府發(fā)布《重慶市國有土地上房屋征收與補償辦法（暫行）》（渝辦發(fā)〔2011〕123號）（以下簡稱市舊《辦法》）。市舊《辦法》制定時間較長，已經(jīng)不能適應(yīng)新形勢和新要求。

為貫徹落實習近平總書記重要指示精神，切實保障被征收主體合法權(quán)益，2021年11月25日重慶市第五屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議審議通過了《重慶市國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱市新《條例》）并于2022年3月1日起施行。2022年4月14日，市政府印發(fā)了《關(guān)于印發(fā)重慶市國有土地上房屋征收與補償條例實施細則的通知》（渝府發(fā)〔2022〕26號）（以下簡稱市新《細則》）。2022年4月26日，市住房城鄉(xiāng)建委印發(fā)《關(guān)于全市執(zhí)行統(tǒng)一的國有土地上房屋征收補償科目及單項最高限額標準制度的通知》（渝建征〔2022〕10號）、《重慶市國有土地上房屋征收評估管理辦法》（渝建發(fā)〔2022〕10號）、《重慶市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范》（渝建發(fā)〔2022〕11號）等配套政策文件。

按照市上統(tǒng)一安排，根據(jù)市新《條例》、市新《細則》及相關(guān)配套政策文件，在全面梳理市上政策和我區(qū)現(xiàn)行政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合我區(qū)實際制定配套實施辦法。

二、起草依據(jù)和基本思路

（一）起草依據(jù)

1.《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院〔2011〕590號）；

2.《重慶市國有土地上房屋征收與補償條例》（市人大常委會公告〔五屆〕第162號）；

3.《關(guān)于印發(fā)重慶市國有土地上房屋征收與補償條例實施細則的通知》（渝府發(fā)〔2022〕26號）。

（二）基本思路

1.嚴格按照市人大常委會公告〔五屆〕第162號、渝府發(fā)〔2022〕26號和有關(guān)法律法規(guī)要求制定；

2.堅持以人民為中心，保持原政策連續(xù)性，適度提高征收補償標準，并與周邊區(qū)縣征收補償標準基本平衡，符合黔江經(jīng)濟社會發(fā)展要求，確保被征收人原有生活水平不降低，長遠生計有保障。

三、區(qū)新《辦法》主要章節(jié)

區(qū)新《辦法》共計6章62條，主要內(nèi)容如下：

第1章為總則部分，明確了立法目的、適用范圍、立法原則、職責分工、組織委托、工作經(jīng)費、業(yè)務(wù)培訓、征收檔案、禁止事項及監(jiān)督管理等。

第2章為征收決定部分，明確了房屋征收情形、相關(guān)規(guī)劃、計劃及備案程序、征收項目申請、舊城區(qū)改建項目初步審查事前征求意見、公布征收項目確定被征收人、暫停辦理手續(xù)、確定評估機構(gòu)啟動預(yù)評估、調(diào)查登記、未經(jīng)登記建筑認定、擬定征收補償方案、聽證程序、風險評估、落實補償費用和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋、預(yù)簽協(xié)議、征收決定及征收決定公告等。

第3章為補償程序部分，明確了補償標準、補償內(nèi)容、評估價值、補償方式、補償協(xié)議簽訂、履行補償及搬遷義務(wù)、先補償后搬遷、征收補償決定、被征收房屋權(quán)屬登記等。

第4章為補償政策部分，明確了被征收房屋性質(zhì)及用途的認定、直管和自管公房的征收補償、土地面積大于房屋建筑面積、公攤面積政策、住房保障、產(chǎn)權(quán)調(diào)換多套住宅、首次物業(yè)專項維修資金繳納、住改非補償、非住宅產(chǎn)權(quán)調(diào)換、停產(chǎn)停業(yè)損失補償、設(shè)施設(shè)備補償及評估、停發(fā)補助、公共服務(wù)保障、稅費減免等內(nèi)容。

第5章為評估、復核和鑒定部分，明確了評估機構(gòu)報名推薦、評估機構(gòu)確定、評估委托、評估費用、評估的禁止行為、評估業(yè)務(wù)活動、評估結(jié)果公示、分戶評估報告送達、復核評估、鑒定申請、鑒定意見執(zhí)行、鑒定費用等。

第6章為附則部分，明確了術(shù)語解釋、計算單位及實施日期。

四、區(qū)新《辦法》主要特點

1.細化了征收程序。為規(guī)范征收行為，區(qū)新《辦法》細化了七個方面征收環(huán)節(jié)：一是明確房屋征收相關(guān)規(guī)劃、計劃及備案程序；二是明確要求實施舊城區(qū)改建項目提出初步審查意見前應(yīng)充分征求擬征收范圍內(nèi)房屋所有權(quán)人意見后方可啟動房屋征收程序；三是擬征收項目和范圍在符合公共利益需要的前提下，明確由區(qū)政府確定房屋征收項目和房屋征收范圍，并將房屋所有權(quán)人確定為被征收人；四是明確了房屋征收范圍公布后不予補償?shù)男袨椋晃迨敲鞔_征收補償方案的聽證程序；六是明確提出作出征收決定前需進行社會穩(wěn)定風險評估；七是明確舊城區(qū)改建項目需要征收房屋的，在房屋征收決定作出之前，房屋征收部門應(yīng)當與被征收人預(yù)先簽訂附有生效條件的補償協(xié)議，但不得低于80%，低于80%終止征收程序。

2.明確了補償政策。為保障被征收人合法權(quán)益，區(qū)新《辦法》明確了四個方面的政策：一是明確了貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式；二是明確了被征收人優(yōu)先享受保障住房和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋相關(guān)稅費減免政策；三是規(guī)范了公房的補償和公房承租人的相關(guān)權(quán)益保障；四是明確了被征收房地產(chǎn)容積率小于1補償政策。

3.規(guī)范了評估行為。為確保價值評估質(zhì)量，區(qū)新《辦法》優(yōu)化了評估機構(gòu)選定流程，明確評估機構(gòu)工作要求和行為規(guī)范，提出了評估機構(gòu)信用要求，增加了評估爭議救濟渠道，確保評估機構(gòu)真正以第三方身份獨立公平開展房屋價值評估活動。

五、新舊政策的主要變化

1.增加了對舊城區(qū)改建項目進行事前征求意見規(guī)定，規(guī)定：房屋所有權(quán)專有面積超過三分之二且戶數(shù)占比超三分之二的所有權(quán)人同意的才能啟動房屋征收程序（第十四條第二款）。

2.細化了確定征收項目后不增加補償?shù)那樾?，?guī)定：房屋征收范圍公布后，有下列行為之一的，不增加補償：（1）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)或者設(shè)定其他權(quán)利；（2）以征收范圍內(nèi)的房屋為住所或者經(jīng)營場所申請辦理企業(yè)、個體工商戶及其他組織的設(shè)立或者變更登記；（3）其他不當增加補償費用的行為（第十六條第二款） 。

3.細化了未經(jīng)登記建筑合法性認定及補償措施，規(guī)定：區(qū)人民政府組織住房城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃自然資源、城市管理和不動產(chǎn)登記、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、征收項目業(yè)主單位等有關(guān)部門和機構(gòu)，對未經(jīng)登記建筑的合法性進行集體會審認定。認定為合法建筑的，應(yīng)當給予補償；認定為違法建筑的，不予補償（第十九條第一款）。

4.明確了被征收人對補償方案提出異議參與聽證會人數(shù)的規(guī)定，規(guī)定：被征收人報名參加聽證會的人數(shù)為10人以上的，應(yīng)由其通過推舉或者抽簽確定代表參會，確定的被征收人代表不少于 10人；被征收人報名參加聽證會的人數(shù)少于 10人的，均作為被征收人代表。公眾代表應(yīng)由人大代表、政協(xié)委員和有關(guān)專家等擔任（第二十一條）。

5.新增了舊城區(qū)改建項目預(yù)先簽約程序，規(guī)定：簽訂預(yù)簽協(xié)議的戶數(shù)占比由區(qū)人民政府根據(jù)征收項目實際情況確定，但不得低于80%（第二十四條第二、三款）。

6.明確了房屋征收部門和被征收人不履行協(xié)議義務(wù)的雙向性處置。進一步強調(diào)了房屋征收部門不履行補償協(xié)議約定義務(wù)的，被征收人可以依法提起行政訴，充分體現(xiàn)房屋征收部門以人為本理念（第三十二條）。

7.明確了因房屋性質(zhì)認定變更用途補繳稅費義務(wù)，規(guī)定：被征收人因被征收房屋用途變更而應(yīng)依法補繳相關(guān)稅費、土地價款等情況的，房屋征收部門可以根據(jù)房屋用途變更前后（住改商等情形）的評估價值差，從該被征收房屋補償款中扣除相當價值的款項（第三十五條第三款）。

8.明確了公房處置及補償方式，規(guī)定：房屋征收部門應(yīng)當與產(chǎn)權(quán)單位簽訂補償協(xié)議，并告知公房承租人同時督促公房承租人按期搬遷。征收直管公房實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋由原公房承租人優(yōu)先承租；實行貨幣補償?shù)?，產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當給予公房承租人適當補償。征收自管公房，產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當書面明確被征收房屋的處置意見，房屋征收部門按照處置意見簽訂補償協(xié)議（第三十六條第一、二、三款）。

9.細化了土地使用權(quán)面積大于被征收房屋建筑面積部分的補償政策（容積率小于1），規(guī)定：在房屋征收范圍內(nèi)，以產(chǎn)權(quán)戶為單位，被征收房屋建筑面積總和與土地使用權(quán)面積比值小于1的，對土地使用權(quán)面積大于被征收房屋建筑面積總和部分，應(yīng)當根據(jù)該土地使用權(quán)登記時的規(guī)劃容積率、土地供應(yīng)方式、土地性質(zhì)、土地用途、地理位置等因素進行評估并依法給予補償（第三十七條第一款）。

10.取消了按家庭人口實行最低住房保障補償?shù)囊?guī)定，規(guī)定：

被征收房屋為住宅，按15%公攤系數(shù)計算后的應(yīng)補償面積小于45平方米的，被征收人及其配偶在本行政轄區(qū)內(nèi)沒有其他國有土地上產(chǎn)權(quán)住宅的，可按照45平方米進行補償（第三十九條第一款）。

11.修改了評估機構(gòu)確定辦法（舊《辦法》為雙過半），規(guī)定：經(jīng)房屋所有權(quán)專有部分面積占比三分之二以上且戶數(shù)占比三分之二以上的被征收人投票，并獲得參與投票的房屋所有權(quán)專有部分面積過半數(shù)且參與投票戶數(shù)過半數(shù)選票的評估機構(gòu)當選（第五十條第二款）。