《重慶市黔江區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》政策解讀

一、起草背景和過(guò)程

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作與住房問(wèn)題息息相關(guān)，涉及人民群眾的根本利益，是實(shí)施城市提升、推動(dòng)城市更新的重要保障。2011年1月21日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱國(guó)務(wù)院《條例》），對(duì)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償提出了工作要求和規(guī)范。根據(jù)國(guó)務(wù)院《條例》，2011年5月5日，市政府發(fā)布《重慶市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法（暫行）》（渝辦發(fā)〔2011〕123號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱市舊《辦法》）。市舊《辦法》制定時(shí)間較長(zhǎng)，已經(jīng)不能適應(yīng)新形勢(shì)和新要求。

為貫徹落實(shí)習(xí)近平總書記重要指示精神，切實(shí)保障被征收主體合法權(quán)益，2021年11月25日重慶市第五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議審議通過(guò)了《重慶市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱市新《條例》）并于2022年3月1日起施行。2022年4月14日，市政府印發(fā)了《關(guān)于印發(fā)重慶市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例實(shí)施細(xì)則的通知》（渝府發(fā)〔2022〕26號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱市新《細(xì)則》）。2022年4月26日，市住房城鄉(xiāng)建委印發(fā)《關(guān)于全市執(zhí)行統(tǒng)一的國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償科目及單項(xiàng)最高限額標(biāo)準(zhǔn)制度的通知》（渝建征〔2022〕10號(hào)）、《重慶市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估管理辦法》（渝建發(fā)〔2022〕10號(hào)）、《重慶市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（渝建發(fā)〔2022〕11號(hào)）等配套政策文件。

按照市上統(tǒng)一安排，根據(jù)市新《條例》、市新《細(xì)則》及相關(guān)配套政策文件，在全面梳理市上政策和我區(qū)現(xiàn)行政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合我區(qū)實(shí)際制定配套實(shí)施辦法。

二、起草依據(jù)和基本思路

（一）起草依據(jù)

1.《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院〔2011〕590號(hào)）；

2.《重慶市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（市人大常委會(huì)公告〔五屆〕第162號(hào)）；

3.《關(guān)于印發(fā)重慶市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例實(shí)施細(xì)則的通知》（渝府發(fā)〔2022〕26號(hào)）。

（二）基本思路

1.嚴(yán)格按照市人大常委會(huì)公告〔五屆〕第162號(hào)、渝府發(fā)〔2022〕26號(hào)和有關(guān)法律法規(guī)要求制定；

2.堅(jiān)持以人民為中心，保持原政策連續(xù)性，適度提高征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并與周邊區(qū)縣征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)基本平衡，符合黔江經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展要求，確保被征收人原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

三、區(qū)新《辦法》主要章節(jié)

區(qū)新《辦法》共計(jì)6章62條，主要內(nèi)容如下：

第1章為總則部分，明確了立法目的、適用范圍、立法原則、職責(zé)分工、組織委托、工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、征收檔案、禁止事項(xiàng)及監(jiān)督管理等。

第2章為征收決定部分，明確了房屋征收情形、相關(guān)規(guī)劃、計(jì)劃及備案程序、征收項(xiàng)目申請(qǐng)、舊城區(qū)改建項(xiàng)目初步審查事前征求意見、公布征收項(xiàng)目確定被征收人、暫停辦理手續(xù)、確定評(píng)估機(jī)構(gòu)啟動(dòng)預(yù)評(píng)估、調(diào)查登記、未經(jīng)登記建筑認(rèn)定、擬定征收補(bǔ)償方案、聽證程序、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、落實(shí)補(bǔ)償費(fèi)用和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋、預(yù)簽協(xié)議、征收決定及征收決定公告等。

第3章為補(bǔ)償程序部分，明確了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償內(nèi)容、評(píng)估價(jià)值、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償協(xié)議簽訂、履行補(bǔ)償及搬遷義務(wù)、先補(bǔ)償后搬遷、征收補(bǔ)償決定、被征收房屋權(quán)屬登記等。

第4章為補(bǔ)償政策部分，明確了被征收房屋性質(zhì)及用途的認(rèn)定、直管和自管公房的征收補(bǔ)償、土地面積大于房屋建筑面積、公攤面積政策、住房保障、產(chǎn)權(quán)調(diào)換多套住宅、首次物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳納、住改非補(bǔ)償、非住宅產(chǎn)權(quán)調(diào)換、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、設(shè)施設(shè)備補(bǔ)償及評(píng)估、停發(fā)補(bǔ)助、公共服務(wù)保障、稅費(fèi)減免等內(nèi)容。

第5章為評(píng)估、復(fù)核和鑒定部分，明確了評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)名推薦、評(píng)估機(jī)構(gòu)確定、評(píng)估委托、評(píng)估費(fèi)用、評(píng)估的禁止行為、評(píng)估業(yè)務(wù)活動(dòng)、評(píng)估結(jié)果公示、分戶評(píng)估報(bào)告送達(dá)、復(fù)核評(píng)估、鑒定申請(qǐng)、鑒定意見執(zhí)行、鑒定費(fèi)用等。

第6章為附則部分，明確了術(shù)語(yǔ)解釋、計(jì)算單位及實(shí)施日期。

四、區(qū)新《辦法》主要特點(diǎn)

1.細(xì)化了征收程序。為規(guī)范征收行為，區(qū)新《辦法》細(xì)化了七個(gè)方面征收環(huán)節(jié)：一是明確房屋征收相關(guān)規(guī)劃、計(jì)劃及備案程序；二是明確要求實(shí)施舊城區(qū)改建項(xiàng)目提出初步審查意見前應(yīng)充分征求擬征收范圍內(nèi)房屋所有權(quán)人意見后方可啟動(dòng)房屋征收程序；三是擬征收項(xiàng)目和范圍在符合公共利益需要的前提下，明確由區(qū)政府確定房屋征收項(xiàng)目和房屋征收范圍，并將房屋所有權(quán)人確定為被征收人；四是明確了房屋征收范圍公布后不予補(bǔ)償?shù)男袨椋晃迨敲鞔_征收補(bǔ)償方案的聽證程序；六是明確提出作出征收決定前需進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；七是明確舊城區(qū)改建項(xiàng)目需要征收房屋的，在房屋征收決定作出之前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)與被征收人預(yù)先簽訂附有生效條件的補(bǔ)償協(xié)議，但不得低于80%，低于80%終止征收程序。

2.明確了補(bǔ)償政策。為保障被征收人合法權(quán)益，區(qū)新《辦法》明確了四個(gè)方面的政策：一是明確了貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式；二是明確了被征收人優(yōu)先享受保障住房和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋相關(guān)稅費(fèi)減免政策；三是規(guī)范了公房的補(bǔ)償和公房承租人的相關(guān)權(quán)益保障；四是明確了被征收房地產(chǎn)容積率小于1補(bǔ)償政策。

3.規(guī)范了評(píng)估行為。為確保價(jià)值評(píng)估質(zhì)量，區(qū)新《辦法》優(yōu)化了評(píng)估機(jī)構(gòu)選定流程，明確評(píng)估機(jī)構(gòu)工作要求和行為規(guī)范，提出了評(píng)估機(jī)構(gòu)信用要求，增加了評(píng)估爭(zhēng)議救濟(jì)渠道，確保評(píng)估機(jī)構(gòu)真正以第三方身份獨(dú)立公平開展房屋價(jià)值評(píng)估活動(dòng)。

五、新舊政策的主要變化

1.增加了對(duì)舊城區(qū)改建項(xiàng)目進(jìn)行事前征求意見規(guī)定，規(guī)定：房屋所有權(quán)專有面積超過(guò)三分之二且戶數(shù)占比超三分之二的所有權(quán)人同意的才能啟動(dòng)房屋征收程序（第十四條第二款）。

2.細(xì)化了確定征收項(xiàng)目后不增加補(bǔ)償?shù)那樾危?guī)定：房屋征收范圍公布后，有下列行為之一的，不增加補(bǔ)償：（1）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)或者設(shè)定其他權(quán)利；（2）以征收范圍內(nèi)的房屋為住所或者經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所申請(qǐng)辦理企業(yè)、個(gè)體工商戶及其他組織的設(shè)立或者變更登記；（3）其他不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為（第十六條第二款） 。

3.細(xì)化了未經(jīng)登記建筑合法性認(rèn)定及補(bǔ)償措施，規(guī)定：區(qū)人民政府組織住房城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃自然資源、城市管理和不動(dòng)產(chǎn)登記、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、征收項(xiàng)目業(yè)主單位等有關(guān)部門和機(jī)構(gòu)，對(duì)未經(jīng)登記建筑的合法性進(jìn)行集體會(huì)審認(rèn)定。認(rèn)定為合法建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；認(rèn)定為違法建筑的，不予補(bǔ)償（第十九條第一款）。

4.明確了被征收人對(duì)補(bǔ)償方案提出異議參與聽證會(huì)人數(shù)的規(guī)定，規(guī)定：被征收人報(bào)名參加聽證會(huì)的人數(shù)為10人以上的，應(yīng)由其通過(guò)推舉或者抽簽確定代表參會(huì)，確定的被征收人代表不少于 10人；被征收人報(bào)名參加聽證會(huì)的人數(shù)少于 10人的，均作為被征收人代表。公眾代表應(yīng)由人大代表、政協(xié)委員和有關(guān)專家等擔(dān)任（第二十一條）。

5.新增了舊城區(qū)改建項(xiàng)目預(yù)先簽約程序，規(guī)定：簽訂預(yù)簽協(xié)議的戶數(shù)占比由區(qū)人民政府根據(jù)征收項(xiàng)目實(shí)際情況確定，但不得低于80%（第二十四條第二、三款）。

6.明確了房屋征收部門和被征收人不履行協(xié)議義務(wù)的雙向性處置。進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了房屋征收部門不履行補(bǔ)償協(xié)議約定義務(wù)的，被征收人可以依法提起行政訴，充分體現(xiàn)房屋征收部門以人為本理念（第三十二條）。

7.明確了因房屋性質(zhì)認(rèn)定變更用途補(bǔ)繳稅費(fèi)義務(wù)，規(guī)定：被征收人因被征收房屋用途變更而應(yīng)依法補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)、土地價(jià)款等情況的，房屋征收部門可以根據(jù)房屋用途變更前后（住改商等情形）的評(píng)估價(jià)值差，從該被征收房屋補(bǔ)償款中扣除相當(dāng)價(jià)值的款項(xiàng)（第三十五條第三款）。

8.明確了公房處置及補(bǔ)償方式，規(guī)定：房屋征收部門應(yīng)當(dāng)與產(chǎn)權(quán)單位簽訂補(bǔ)償協(xié)議，并告知公房承租人同時(shí)督促公房承租人按期搬遷。征收直管公房實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋由原公房承租人優(yōu)先承租；實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)給予公房承租人適當(dāng)補(bǔ)償。征收自管公房，產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)書面明確被征收房屋的處置意見，房屋征收部門按照處置意見簽訂補(bǔ)償協(xié)議（第三十六條第一、二、三款）。

9.細(xì)化了土地使用權(quán)面積大于被征收房屋建筑面積部分的補(bǔ)償政策（容積率小于1），規(guī)定：在房屋征收范圍內(nèi)，以產(chǎn)權(quán)戶為單位，被征收房屋建筑面積總和與土地使用權(quán)面積比值小于1的，對(duì)土地使用權(quán)面積大于被征收房屋建筑面積總和部分，應(yīng)當(dāng)根據(jù)該土地使用權(quán)登記時(shí)的規(guī)劃容積率、土地供應(yīng)方式、土地性質(zhì)、土地用途、地理位置等因素進(jìn)行評(píng)估并依法給予補(bǔ)償（第三十七條第一款）。

10.取消了按家庭人口實(shí)行最低住房保障補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，規(guī)定：

被征收房屋為住宅，按15%公攤系數(shù)計(jì)算后的應(yīng)補(bǔ)償面積小于45平方米的，被征收人及其配偶在本行政轄區(qū)內(nèi)沒有其他國(guó)有土地上產(chǎn)權(quán)住宅的，可按照45平方米進(jìn)行補(bǔ)償（第三十九條第一款）。

11.修改了評(píng)估機(jī)構(gòu)確定辦法（舊《辦法》為雙過(guò)半），規(guī)定：經(jīng)房屋所有權(quán)專有部分面積占比三分之二以上且戶數(shù)占比三分之二以上的被征收人投票，并獲得參與投票的房屋所有權(quán)專有部分面積過(guò)半數(shù)且參與投票戶數(shù)過(guò)半數(shù)選票的評(píng)估機(jī)構(gòu)當(dāng)選（第五十條第二款）。